香港樓宇買賣實務

房地產是香港經濟的其中一大支柱，亦是很多人累積財富的途徑。本行現簡單分析在香港購買物業的基本需要注意的事項：

1. 買家身份

買家需要審慎核實業主的身份，一般來說，在香港政府土地註冊處的物業查冊內會顯示物業擁有人的全名，地產代理亦會協助買家核實業主的身份，比較保障的做法是在臨時買賣合約定明所有按金由律師樓代為托管。

2. 房價

在香港房價是會決定首付的百分比及印花稅的比率。簡單而言，房價越高，首付的百分比及印花稅的比率便會越高，按揭成數會相對較低，所以置業需要考慮到樓價的範圍，清楚明白按揭政策及印花稅收費。

3. 印花稅

在房地產市場蓬勃時，政府推出不同的印花稅減低房地產市場的風險，如從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty), 額外印花稅（Special Stamp Duty), 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty)。所以在香港購買房屋時，需要先清楚知道繳付印花稅的金額。

4. 按揭

在香港購買房子，很多買家都會申請按揭貸款, 不同的因素都會影響按揭貸款額。最常見的例如買家的收入，年紀，信貸紀錄及物業的樓齡。

5. 樓齡

在香港購買房屋時，樓齡可以是一個重大的考慮因素，因為銀行對太舊的房子批出按揭比較審慎，所以有機會影響銀行按揭的條款。另一個問題是樓齡高的房子一般需要定期維修，有些甚至會附帶維修命令。所以在購買二手房子前一定要審慎查看在香港政府土地註冊處的物業查冊，然後才決定購買。

6. 僭建及屋內間隔

置業人士在香港視察房子時，需要留意房子有沒有僭建或內部改動的風險，因為這會有機會違反建築物條例及大廈公契。

7. 建築頒令

買家在購買物業前應從香港政府土地註冊處的物業查冊，查看物業有沒有以下命令才安心進行置業：

第123章 《建築物條例》

8. 交吉或是連租約物業

買家在購買物業時，需要清楚物業是交吉出售或連租約出售，並在臨時買賣合約上列明。一般交吉出售的物業，買家可以視察物業，檢查物業有沒有問題。但連租約出售的物業，買家需要租客的同意才能視察物業。在大部份的情況下，買家不可能真實地視察物業，在購買連租約物業時可能會有一些潛在的風險，所以買家需要審慎處理。

由於每一個個案情況不同而且普通法繁瑣而複雜，上述問題涉及到非常複雜的法律問題及經常產生爭議，本文只是做一個簡要概述供參考使用，不應作為獨立個案之法律意見，在遇到具體個案時如需要任何意見或協助，請咨詢香港張元洪律師。

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